Réussir le moment clé de la visite

Conseil n°1 : Faites plusieurs visites, à différents moments de la journée, et questionnez les voisins 

Avant votre première visite, arriver avec un peu d’avance vous permettra de repérer les alentours, l’environnement, le quartier et ainsi d’identifier les services à proximité (transports en commun, commerces, écoles et autres services et loisirs disponibles). 

Si lors de la visite, votre coup de cœur se confirme, n’hésitez pas programmer plusieurs visites accompagnées (pour un regard extérieur) et à des moments différents (matin, soir, semaine, week end). Vous pourrez ainsi juger de la luminosité, de l’exposition ou encore des éventuelles nuisances sonores. 

Se rapprocher des voisins peut aussi vous aider dans votre décision, et vous permettre d’en savoir encore plus sur votre futur logement et la vie de quartier. 

Conseil n°2 : Visitez le bien dans son intégralité, ainsi que ses dépendances  

Pendant la visite, et en premier lieu, assurez-vous que vous puissiez prendre des photos. Elles vous permettront d’avoir des souvenirs, des éléments concrets de comparaison et d’évaluation des travaux. En parallèle, il est important de voir l’intégralité du bien et ainsi de pouvoir accéder à la cave, au garage ou au parking. 

Ensuite, essayez d’évaluer objectivement les points positifs et négatifs. Ne sous-estimez pas les inconvénients, vous devrez vivre avec, une fois que vous aurez acheté. Ainsi, soyez attentif : 

• A la localisation : Un critère souvent déterminant pour un achat immobilier. Essayez de vous projeter dans les évolutions du quartier, car s’il est attractif aujourd’hui, peut-être le sera-t-il moins dans 4 ou 5 ans, tout comme vos envies et besoins qui auront peut-être évolués eux aussi.

• Aux volumes du bien : Une chambre de 9 m² vous permettra difficilement d’installer une armoire. Un salon de moins de 18 m² vous limitera dans l’organisation spatiale de votre mobilier.

• A la répartition du logement : la séparation entre zone « nuit » et zone « jour », l’accès aux salles d’eau, la position des pièces à vivre, l’accès entre cuisine et salle à manger. Projetez-vous dans vos parcours quotidiens dans le logement afin d’évaluer la bonne distribution du bien en fonction de vos habitudes. 

Conseil n°3 : Préparez une liste de question à poser au propriétaire 

Equipement en chauffage du bien, âge de la chaudière, consommation annuelle, factures d’entretien… Le propriétaire doit être en mesure de vous renseigner et de vous transmettre des indications précises. Il doit aussi vous mettre à disposition pour consultation les factures de consommation d’énergie (edf, gaz, eau), la taxe foncière, la taxe d’habitation.

Pour une maison récente ou des travaux récents, vérifiez l’assurance dommage-ouvrage, les garanties décennales auprès des artisans.

Pour les questions plus techniques nécessitant un savoir-faire ou des compétences, comme l’estimation des travaux par exemple, tournez-vous vers un professionnel pour en faire chiffrer le montant.

Conseil n°4 : Interrogez le propriétaire sur les éléments de diagnostics. 

Le cédant a l’obligation de faire réaliser plusieurs diagnostics et vous devez pouvoir accéder cette liste. Il s’agit de :

• Mesure de la superficie (Loi Carrez) ;
• Diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• Diagnostic Electrique Obligatoire (DEO) ;
• Diagnostic Gaz Obligatoire (DGO) en cas de présence d’une installation ;
• Constat des risques d’exposition au Plomb (CREP) ;
• Diagnostic Technique Amiante (DTA) ;
• Etat Relatif à la Présence de Termites (ERTP)
• Etat des Risques Naturels et Technologiques (ERNT)

Les diagnostics précisent la nature des éventuels travaux à effectuer dans le logement. Ils proposent des solutions correctives et d’amélioration. En aucune manière ils ne constituent d’obligation de remise en état pour le vendeur, mais une simple obligation d’information. 

A ce titre, dans l’acte notarié le bien sera réputé « acquis en l’état ». Il est donc fondamental que vous puissiez mesurer l’impact financier des conclusions des diagnostics. Cela pourra être un argument puissant dans la négociation éventuelle du prix de vente.

Conseil n°5 : Questionnez-vous sur la notion de copropriété 

Si ce bien est en copropriété, alors il est important d’avoir plus de renseignements sur les charges et de demander à voir les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 3 dernières années. Cela vous permettra d’avoir des éléments d’historiques, d’en savoir plus sur la vie de la copropriété et de vérifier quelles sont les décisions en cours ou frais à prévoir : ravalement de façade, travaux de toiture, installation ou réfection d’un ascenseur… 

Si ces travaux sont déjà votés en AG, alors c’est à la charge du cédant. Le cas échéant, il vous appartiendra d’apporter votre contribution financière en temps utile. 

Conseil n°6 : Faites le point sur le prix global de votre acquisition 

Fort de tous ces éléments, vous pouvez mesurer la cohérence du prix proposé par rapport au marché. Le marché immobilier est avant tout local. Il dispose de ses propres caractéristiques et souffre difficilement la comparaison avec d’autres zones. Deux notions sont à prendre en considération : la profondeur (nombre de logements mis sur le marché) et le dynamisme (nombre de transactions réalisées sur ce même marché).

Autre critère pour déterminer le prix : y a-t ’il d’autres acheteurs sur le bien ? Le vendeur est-il contraint par des délais ? Voici deux questions qui peuvent vous permettre d’économiser beaucoup d’argent. En région parisienne, le marché est souvent du côté des vendeurs. Vous avez parfois une heure pour vous positionner sur un bien. Cela n’aide pas à la sérénité nécessaire à une prise de décision éclairée. N’hésitez pas à mettre en œuvre les mesures d’urgence : « coup de fil à un ami. »

Enfin, pour définir avec exactitude les frais d’acquisition du bien, les droits d’enregistrement et les frais notariés, n’hésitez pas à consulter votre notaire pour bénéficier de son expertise.

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