Propriétaires bailleurs : comment réduire vos impôts sur les revenus locatifs ?

Il est possible de louer un bien meublé ou non meublé

La première distinction à faire concerne le type de location : elle va définir la fiscalité à laquelle sont soumis les revenus locatifs. Or, en France, il existe deux façons de louer : on peut louer un bien meublé ou non meublé (location nue).

Selon le type de location, la fiscalité va être différente : une location nue est imposée au titre des revenus fonciers et donc de l’impôt sur le revenu ; une location meublée, au contraire, tombe dans la catégorie BIC (Bénéfices industriels et commerciaux).

Location non meublée : régime micro foncier ou frais réels ?

Lorsqu’il loue un bien en location non meublée, le propriétaire bailleur peut opter pour deux régimes au moment de sa déclaration : le régime micro foncier et le régime réel. Chacun a ses avantages.

Le régime micro foncier permet d’abattre un montant forfaitaire équivalent à 30% des sommes perçues dans l’année, au titre des charges. C’est donc un calcul simple qui s’opère et qui devient avantageux si les frais déductibles payés durant l’année sont inférieurs à 30% du montant des loyers. Mais attention : il n’est possible d’opter pour le régime micro foncier que si les revenus locatifs ne dépassent pas 15.000 euros par an, soit 1.250 euros de loyers mensuels perçus.

Dès lors que les loyers dépassent ce montant, les revenus doivent être déclarés avec le régime réel qui n’a pas de plafond maximum. Ce régime peut également être choisi par le propriétaire si les loyers perçus sont inférieurs à 15.000 euros, dès lors qu’il le juge plus intéressant que le régime micro foncier. C’est le cas si le montant total des charges déductibles est supérieur à 30% des montants perçus en loyers. Or, cela peut rapidement se produire puisque la liste des charges déductibles est longue. On peut en effet déduire : les travaux de réparation et d’amélioration, les provisions pour charges de copropriété, les frais de gestion, de procédure ou de gérance, la taxe foncière (liste non exhaustive)…

Dernier intérêt, et non des moindres, du régime réel par rapport au micro foncier : il permet d’être en déficit sur l’année, chose impossible dès lors que l’abattement est forfaitaire. Si les charges ont été supérieures, sur l’année, aux loyers perçus, alors le déficit généré pourra être reporté sur les revenus du ménage jusqu’à un maximum de 10.700 euros, et faire baisser le montant de l’impôt sur le revenu.

Location meublée : l’avantage de l’amortissement du bien

Les locations meublées dépendent, on l’a dit, du régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux) : il s’agit d’une activité commerciale appelée « loueur en meublé non professionnel (LMNP) » : l’imposition est donc différente. Le régime BIC dispose également de deux versions : micro et réel.

Pour le régime micro, ce sont les plafonds qui augmentent : il est accessible, pour la location meublée, jusqu’à 70.000 euros de revenus locatifs par an et permet un abattement forfaitaire de 50% des loyers perçus. Mais dans le cas du régime BIC, c’est le régime réel qui est souvent le plus avantageux.

Le régime réel, pour les locations meublées, permet de déduire les charges et de créer un déficit le cas échéant, comme pour la location non meublée. Toutefois, il présente un autre avantage : la possibilité d’accéder à l’amortissement du bien.

L’amortissement est une opération comptable réglementée, idéalement réalisée par un expert-comptable, qui permet de calculer la perte de valeur d’un bien, dans le cas présent immobilier, à cause de l’usure et du temps. Cette perte de valeur viendra alors réduire les revenus dans le cadre de la location et donc optimisera l’impôt à payer, parfois le réduisant à zéro voire créant un déficit supplémentaire.

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