Ancien / Neuf : comment faire le bon choix ?

Piste 1 : Réfléchissez à votre achat mais aussi à sa revente un jour

A l’achat, les prix dans le neuf sont plus élevés que ceux de l’ancien. Le logement n’a encore jamais accueilli d’occupant, il est impeccable puisque neuf et il répond aux dernières normes de construction. Au cumul tout cela à un prix. 

Mais faire un achat immobilier, c’est aussi penser à la revente de celui-ci. Et c’est à ce moment que les disparités de prix d’achat entre neuf et ancien peuvent s’avérer difficile à rentabiliser. 

Un bien n’est plus considéré comme neuf à partir du moment où il a été occupé une fois. Après quelques année d’un achat en neuf, votre logement, bien qu’en parfait état, entre donc en concurrence avec l’ensemble du marché de l’ancien qui s’avère globalement moins cher.  

Les biens dans l’ancien, eux, plus « dans leur jus » vont d’ailleurs être valorisés pour leur charme, leur cachet, leur histoire, là où les biens neufs vont être valorisés sur leur faible voire absence de vétusté et leur faible consommation énergétique. 

Piste 2 : Interrogez-vous sur votre volonté ou non de personnaliser

Quand vous achetez un bien neuf, vous avez plusieurs avantages : 

• Vous disposerez d’un logement habitable immédiatement, dans lequel vous n’avez qu’à poser vos valises. A part les quelques menu-travaux de décoration ou d’aménagements propres à chaque personne, vous n’aurez en principe aucun travaux à effectuer. 
• Vous pouvez personnaliser votre logement selon les finitions choisies avec le catalogue du promoteur (parquet, carrelage, etc) et la cuisine et la salle de bain sont également à votre goût. Il faut savoir qu’il s’agit des postes souvent les plus onéreux lors de travaux de rénovation dans l’ancien, donc c’est sans aucun doute un avantage non négligeable !
• Vous n’aurez pas de charges de copropriété avant longtemps, puisque les travaux de ravalement de façade ou d’entretien de la cage d’escalier ne sont nécessaires que tous les dix ans au moins. 

Sur un bien ancien vous aurez certainement des rénovations à faire avant de pouvoir vous installer. Dans le meilleur des cas il faudra peut-être seulement rafraîchir la peinture. Certains changements plus importants coûteront beaucoup plus cher s’il faut faire appel à des professionnels (pose de nouveau carrelage, cuisine sur mesure, etc). 

Parfois vous devrez changer la structure du bien (abattre une cloison, déplacer un point d’eau…Voire ré agencer entièrement le logement si la disposition des pièces ne vous convient pas) ou encore le mettre aux normes écologiques en vigueur. Ces normes sont dans votre intérêt, puisque vous économiserez sur le chauffage, mais les frais à avancer peuvent être très importants. Des aides gouvernementales à la rénovation énergétique existent pour vous encourager à faire ces changements. Prenez le temps d’évaluer l’ensemble des coûts de rénovation avant d’acheter votre logement ancien, au risque de payer votre bien beaucoup plus cher que dans le neuf.

Piste 3 : questionnez-vous sur votre délai d’achat : êtes-vous pressé par le temps ?  

Le grand avantage de l’ancien est de pouvoir récupérer les clés de son logement au moment de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Hormis d’éventuels travaux à réaliser, vous pourrez prendre immédiatement possession des lieux. 

Si vous achetez dans le neuf, c’est à dire en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) vous devrez patienter le temps de la construction de votre logement, qui peut varier entre 2 et 3 ans selon le constructeur. 

A contrario, vous bénéficierez dans le neuf de plusieurs garanties qui vous protégerons en cas de malfaçons : la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale, la garantie décennale, l’assurance dommage-ouvrage. 

Sauf si vous arrivez à prouver que des vices vous ont été délibérément cachés par le vendeur, vous n’aurez aucun recours ou garantie si vous achetez dans l’ancien. 

Piste 4 : Intéressez-vous à la consommation énergétique de votre futur bien

Les constructions neuves sont soumises aux dernières normes de construction de bâtiment basse consommation (RT2012), les promoteurs immobiliers eux, suivent des normes environnementales alors que les logements anciens non rénovés sont réputés plus énergivores. 

En effet, les matériaux isolants, les fenêtres à triple vitrage, vous permettent de faire des économies sur le chauffage, les nouvelles générations de chaudières thermodynamiques garantissent un logement qui va peu consommer en consommation énergétique. 

Piste 5 : Soyez attentif aux frais de notaire et autre taxes.

Le coût des frais n’est pas le même pour un bien neuf ou pour un bien ancien. Ils oscillent entre 2 % à 3 % du prix d’achat pour un bien neuf et plutôt autour des 8% pour un bien ancien.  

Cela n’est pas dû à des coûts supplémentaires car ils comprennent les mêmes éléments, mais c’est la répartition de ces coûts qui est différente entre le notaire et l’Etat.

Selon la commune, vous pourrez également bénéficier d’une exonération totale ou partielle de la taxe foncière pendant 2 ans si vous achetez un bien neuf.